총평
8월 3일 오전 10시 28분, 코스닥에 매수 사이드카가 발동됐다. 프로그램 매수호가의 효력이 5분간 정지될 만큼 사자 주문이 몰린 그 시각, 바로 옆 유가증권시장에서는 삼성전자와 SK하이닉스가 나란히 8%대로 무너지고 있었다. 같은 나라, 같은 시간, 두 시장이 정반대로 움직였다.
결과는 코스피 6,257.45(-5.12%)와 코스닥 737.35(+2.44%)라는 좀처럼 보기 힘든 조합이다. 코스피200이 -5.74%로 지수보다 더 밀린 것이 이 장의 성격을 정확히 말해준다 — 시장이 무너진 게 아니라 시가총액 최상단 두 종목이 무너졌고, 거기서 빠진 돈은 밖으로 나가지 않고 로봇과 바이오로 자리를 옮겼다. 사흘 전인 7월 31일 코스피가 하루에 1,001포인트(+17.91%) 오른 사상 초유의 장이 있었다는 사실을 빼고는 어제를 설명할 수 없다. 어제는 그 청구서가 돌아온 날이었다.
지수·매크로 심층
촉매는 국외가 아니라 국내에 있었다. 7월 31일 SK하이닉스가 17년 만에 상한가(+29.95%)를 치고 삼성전자가 +26.81% 폭등한 장은 단일종목 레버리지 규제 조기 시행, 최태원 회장의 자사주 매수, 그리고 무엇보다 삼성전자 2분기 영업이익이 전년 대비 1,814% 급증하고 '메모리 공급난이 2028년까지 이어진다'는 회사 측 전망이 한꺼번에 겹친 결과였다. 문제는 그 소화 속도였다. 폭등 당일 개인은 8.2조원을 던지고 외국인은 7.2조원을 담았는데, 이틀 뒤인 8월 3일에는 정확히 뒤집혀 개인이 4.6조원을 순매수하고 외국인이 2.8조원을 순매도했다. 그 전조는 이미 7월 31일 밤 야간선물에서 나타났다 — 외국인의 대량 매도로 5% 넘게 밀렸고, 실제로 어제 코스피는 3.6% 하락한 6,350선 후반에서 갭을 열고 시작해 장중 -5.64%까지 낙폭을 키웠다.
어제의 하락을 두고 두 가지 해석이 가능했다. 하나는 AI·메모리 업황 자체에 대한 재평가가 시작됐다는 것이고, 다른 하나는 이틀 만의 기계적 수급 되돌림이라는 것이다. 시장이 남긴 증거는 후자를 가리킨다. 업황 훼손이라면 밸류체인 하단인 반도체 소부장이 먼저 무너졌어야 하는데, 주성엔지니어링·심텍 등은 오히려 올랐다. 삼성전자의 거래량은 평소의 0.87배로 폭등일보다 오히려 줄어 투매의 흔적이 옅었고, 코스피200 선물 거래량도 148,694계약으로 직전 167,478계약보다 감소했다. 5% 넘게 빠진 날 파생 참여가 줄었다는 것은 공포에 쫓긴 청산이 아니라 관망 속의 정리에 가깝다는 뜻이다. 선물 베이시스는 +5.63의 콘탱고를 유지해 프로그램 차익 매수 여지도 남겼다. 다만 앞선 해석을 완전히 버릴 수는 없다. 증권가는 7월 말 SK하이닉스 목표주가를 미래에셋 420만→280만원, NH 410만→340만원으로 줄줄이 내렸고 그 이유가 '눈높이 미달과 글로벌 반도체 밸류에이션 하락의 기계적 반영'이었다. 같은 종목에 한국투자증권은 380만→470만원으로 올렸다. 목표가가 220만원에서 470만원까지 두 배 넘게 벌어져 있다는 사실 자체가, 지금 아무도 이 사이클의 적정 가격을 모른다는 고백이다.
밤사이 판은 다시 바뀌었다. 트럼프 대통령이 호르무즈 해협 개방을 위한 이란 협상 재개를 발표하자 유가에 얹혀 있던 지정학 프리미엄이 한꺼번에 빠졌고, WTI는 79.80달러로 5.75% 급락했다. 미 10년물 금리가 4.69로 내리자 할인율 부담이 완화되며 메타·알파벳이 5% 안팎 급등했고, 아마존은 시총 3조 달러를 돌파했다. 원유를 전량 수입하는 한국에는 물가·무역수지 양쪽에서 우호적인 조합이다. 경계할 대목도 함께 나왔다. 같은 날 발표된 미 7월 제조업 지표는 4년여 만에 가장 빠른 확장을 보였지만 구매관리자들의 물가 관련 코멘트는 팬데믹 시기보다 부정적이었다. 어제의 금리 하락은 지정학 완화가 만든 일시적 되돌림에 가깝고, 물가 압력이 재부각되면 성장주 밸류에이션과 환율에 동시에 부담이 돌아온다.
| 지수 | 종가 | 등락 | 등락률 | 거래대금 |
|---|---|---|---|---|
| 코스피 | 6,257.45 | ▼ 338.00 | -5.12% | 26.3조 |
| 코스닥 | 737.35 | ▲ 17.59 | +2.44% | 5.5조 |
| 코스피200 | 986.72 | ▼ 60.09 | -5.74% | 24.3조 |
| 지수 | 종가 | 등락률 |
|---|---|---|
| 나스닥 | 25,913.90 | +2.13% |
| S&P 500 | 7,600.50 | +1.48% |
| 다우존스 | 53,178.41 | +1.32% |
| 닛케이225 | 64,362.02 | +4.03% |
| 상하이종합 | 3,832.26 | +0.72% |
| VIX(변동성) | 15.86 | -0.81% |
| 한국 ETF(EWY·미국상장) | 160.24 | +2.00% |
| 항목 | 시세 | 등락률 |
|---|---|---|
| 원/달러 환율 | 1,435.70 | +1.06% |
| 금 | 4,107.60 | +1.44% |
| WTI 원유 | 79.80 | -5.75% |
| 코인 | 시세(USD) | 등락률 |
|---|---|---|
| 비트코인 | 63,550.11 | +0.11% |
| 이더리움 | 1,858.68 | -1.27% |
섹터 전광판
거래대금이 많은 업종부터. 색이 짙을수록 등락 폭이 크다.
주도주 · 신호주
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 삼성전자 | 005930 | 7/31 +26.81% 사상 최대 폭등 후 8/3 -8.76%(239,500원) 급락. 2분기 영업이익이 전년 동기 대비 1,814% 증가하고 메모리 공급난이 2028년까지 이어진다는 회사 측 전망이 나온 상태여서, 이번 조정은 실적 훼손이 아니라 이틀 만의 수급 되돌림 성격이 강하다. 여전히 지수 방향을 결정하는 단일 최대 변수. | 출처 |
| SK하이닉스 | 000660 | 7/31 17년 만의 상한가(+29.95%, 171만8,000원) 직후 8/3 8%대 급락. 7월 말 증권가가 목표주가를 일제히 하향(미래에셋 420만→280만원, NH 410만→340만원)했지만 한국투자증권은 380만→470만원으로 상향해 시각이 극단적으로 갈린다. 최태원 회장이 130만원대에서 약 48억원어치를 직접 매수한 점도 밸류 하단 논거로 계속 인용되고 있다. | 출처 |
| 효성중공업 | 298040 | 2분기 영업이익 2,643억원으로 분기 기준 역대 최대(전년비 +133.7%), 연간 신규수주 목표를 12조원으로 상향하고 수주잔고는 17.5조원. 미국 최대 전력 인프라 EPC와 세운 초고압변압기 합작법인이 본격 가동되며 고수익 미국향 비중이 커지는 중이라, 반도체 변동성과 무관한 독립 모멘텀을 갖췄다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 레인보우로보틱스 | 277810 | 8/3 반도체 대형주에서 빠진 자금이 로봇으로 이동하며 코스닥 매수 사이드카 발동의 중심에 섰다. 삼성전자 자회사 편입 이후 휴머노이드·로봇손 개발 밸류체인의 대표주로 자리잡았고, 지수 급락일에 오히려 상승했다는 점에서 순환매 주도 섹터의 리더 지위가 확인됐다. | 출처 |
| 알테오젠 | 196170 | 피하주사(SC) 제형 플랫폼 'ALT-B4'가 적용된 엔허투·듀피젠트 등 파트너사 약물의 성장세가 최근 실적 발표에서 재확인되며 로열티 가시성이 높아졌다. SC 기술 경쟁이 격화되는 국면에서도 글로벌 트랙레코드를 앞세운 우위가 부각되는 중이며, 8/3 코스닥 바이오 순환매의 대장주 역할을 했다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 아마존 | AMZN | 8/3 +4.58% 사상 최고가로 시총 3조 달러 돌파. 앤디 재시 CEO가 대규모 AI 지출의 장기 수익화 경로를 구체적으로 제시하면서 시장이 빅테크 capex를 비용이 아닌 투자로 재평가하는 전환점을 만들었다. 짐 크레이머가 하이퍼스케일러 순위 1위로 꼽은 종목. | 출처 |
| 마이크로소프트 | MSFT | 26년 만에 보지 못한 연속 상승 랠리로 연초 이후 손실을 전부 만회했다. 랠리의 근거가 모멘텀이 아니라 '자본지출이 실제 수익으로 돌아오고 있다'는 증명이라는 점에서 AI 인프라 체인 전체의 신뢰를 떠받치는 축이다. | 출처 |
| 메타 플랫폼스 | META | 8/3 +6.02%로 커뮤니케이션 서비스 업종(+4%)을 알파벳(+4.88%)과 함께 견인했다. 금리 하락이 장기 성장주 할인율을 낮춘 데 더해 AI 광고 수익화 기대가 겹친 조합으로, 이날 나스닥 +2.13%의 실질 엔진 역할을 했다. | 출처 |
| 팔란티어 | PLTR | 2분기 매출이 93% 증가하고 미국 상업 부문 매출이 150% 가까이 폭증했으며 연간 매출 가이던스를 76억5천만~76억6천만 달러로 상향했다. 하드웨어 중심이던 AI 랠리가 소프트웨어·응용단으로 확산될 수 있음을 보여준 사례로, 국내 AI 소프트웨어 종목의 밸류 리레이팅 논거로도 인용되고 있다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 보잉 | BA | 핵심 인증 관문을 통과하며 다우 상승을 주도했다. 턴어라운드가 계획대로 진행되고 있다는 증거가 하나 더 쌓인 것으로, 다우 사상 최고치 경신에 기여한 개별 재료다. 국내 항공부품·소재 협력사 수주 기대와도 연결되는 대목. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 에쓰오일 | 010950 | 하나증권이 8/4 목표주가를 22만원으로 10% 상향하며 연간 영업이익 사상 최대 가능성을 제시했다. 다만 근거가 중동 무력충돌에 따른 지정학 반사 수혜인데, 바로 그 전제인 호르무즈 긴장이 밤사이 완화되며 유가가 급락했다. 리포트와 시장 환경이 정면으로 엇갈린 희귀한 사례로 주목할 만하다. | 출처 |
| LG이노텍 | 011070 | 호재성 뉴스가 나왔음에도 증권가에서 '추격매수 주의' 조언이 붙었다. 7월 하순 하루 -14%대 급락을 겪는 등 변동성이 극심한 구간이라, 재료의 질과 주가 위치를 분리해 봐야 하는 전형적 사례다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 주성엔지니어링 | 036930 | 8/3 반도체 대형주가 8%대 급락하는 와중에 소부장으로 분류되는 이 종목은 오히려 강세를 보였다. 대형주 조정을 업황 훼손이 아닌 밸류 부담으로 해석한 자금이 상대적으로 덜 오른 장비주로 이동한 신호로, 반도체 익스포저를 유지하면서 변동성을 낮추려는 수급의 통로가 되고 있다. | 출처 |
| 심텍 | 222800 | 메모리 패키지 기판 업체로, HBM 채용 확대의 직접 수혜 구간에 있다. 8/3 코스닥 소부장 강세 종목으로 지목됐으며 증권 방송에서도 공략주로 거론됐다. 메모리 공급난이 2028년까지 이어진다는 전망이 유효하다면 기판 병목이 다음 차례로 부각될 여지가 있다. | 출처 |
| 원익홀딩스 | 030530 | 반도체 장비 지주 성격에 더해 메타와 로봇손 공동 개발이 진행 중이라는 점이 부각되며 로봇 순환매와 반도체 소부장 테마에 동시에 걸쳐 있다. 8/3처럼 대형 반도체가 흔들리는 날 자금이 갈 곳을 찾을 때 우선 후보로 거론되는 구조. | 출처 |
| 후성 | 093370 | 냉매 등 불소화학 소재 전문 기업으로 반도체용 특수가스와 2차전지 핵심 소재를 함께 생산한다. 반도체 반등장에서 먼저 챙길 소부장으로 지목됐으며, 소재 국산화와 2차전지 회복이 겹치면 두 축의 수요가 동시에 붙는 드문 포지션이다. | 출처 |
| 엔켐 | 348370 | 8/4 자회사 이디엘이 아이에스동서와 새만금 이차전지 특화단지 리튬염(LiPF6)·불화리튬(LiF) 생산시설 공사 도급계약을 체결했다고 공시했다. 공정별 분리 발주를 PF 조달이 가능한 책임준공 체계로 전환한 것이 핵심으로, 자금조달 리스크를 낮추는 구조 변경이라는 점에서 단순 수주 공시보다 의미가 크다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 스냅 | SNAP | 2분기 실적이 전 항목에서 컨센서스를 상회하고 매출 가이던스도 강하게 제시되며 8% 급등했다. 대형 플랫폼뿐 아니라 중형 광고 플랫폼까지 실적이 확인됐다는 점에서 디지털 광고 업황 회복의 폭이 넓다는 근거가 된다. | 출처 |
| 알리바바 | BABA | 8/3 최강 성능이라고 주장하는 AI 모델 Qwen3.8-Max를 공개하며 주가가 상승했다. 허깅페이스 CEO가 중국이 오픈모델 경쟁에서 앞서고 있다고 평가한 것과 맞물려, 미·중 AI 경쟁 구도가 재편될 경우 국내 AI 밸류체인의 고객 구성도 달라질 수 있어 관찰이 필요하다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 비자 | V | AI 기반 사기 급증에 대응해 사이버보안 기업 바이오캐치를 24억 달러에 인수한다고 발표했다. 가장 빠르게 성장하는 부가가치 서비스 부문을 확장하는 행보로, AI 확산의 수혜가 모델·칩을 넘어 보안·인증 인프라로 번지는 흐름을 보여준다. | 출처 |
관심 종목
| 종목 | 코드 | 종가 | 등락률 | 추세 |
|---|---|---|---|---|
| 엔비디아 | NVDA | 206.64 | +2.93% | 혼조 |
| 마이크론 | MU | 829.50 | +0.79% | 역배열 |
| 네이버 | 035420.KS | 207,500.00 | -0.24% | 혼조 |
| LG전자 | 066570.KS | 158,800.00 | -2.04% | 역배열 |
| 삼성전자 | 005930.KS | 239,500.00 | -8.76% | 역배열 |
| 금호타이어 | 073240.KS | 6,660.00 | -8.64% | 정배열 |
매매 인사이트















경제 이슈
- 8/3 국내 정규장 (직전 촉매는 7/31 폭등)사상 최대 폭등의 청구서 — 삼성전자·SK하이닉스 8%대 동반 급락에 코스피 -5.12%7월 31일 SK하이닉스가 17년 만에 상한가(+29.95%), 삼성전자가 +26.81% 폭등하며 코스피가 하루에 1,001포인트(+17.91%) 오르는 사상 초유의 장이 연출됐다. 8월 3일은 그 되돌림이었다. 삼성전자는 8.76% 내린 239,500원에 마감했고 SK하이닉스도 8%대 급락하며 시총 1·2위가 동시에 무너졌다. 장중 낙폭은 -5.64%까지 확대됐으나 매도 사이드카·서킷브레이커는 발동되지 않았다.국내 영향: 코스피200이 -5.74%로 지수보다 더 밀린 데서 보이듯 낙폭은 철저히 대형 반도체 2종목에 집중됐다. 시총 상위 쏠림이 극심한 국내 시장 구조상 이 두 종목의 변동성이 곧 지수 변동성이며, 지수 등락률을 시장 전체의 체온으로 읽으면 오독하게 되는 국면이다.출처
- 7/31 야간(18:00~) ~ 8/3 개장야간선물 외국인 대량 매도가 만든 갭하락 출발 — 시가부터 -3.6%7월 31일 폭등 직후 열린 야간선물에서 외국인이 대량 매도에 나서며 5% 넘게 밀렸고, 이것이 8월 3일 국내 증시의 갭하락 출발을 예고했다. 실제로 코스피는 3.6% 하락한 6,350선 후반에서 개장해 장중 낙폭을 키웠다. 이날 수급은 7월 31일과 정확히 반대로, 개인이 4.6조원 순매수하고 외국인이 2.8조원 순매도했다.국내 영향: 폭등 당일 8.2조원을 던졌던 개인이 하루 만에 4.6조원을 담고, 7.2조원을 담았던 외국인이 2.8조원을 던졌다. 주체별 포지션이 이틀 만에 완전히 뒤집힌 만큼, 지금 지수 방향은 펀더멘털보다 수급 되돌림의 속도가 결정하고 있다.출처
- 8/3 오전 10시 28분반도체에서 빠진 돈이 로봇·바이오로 — 코스닥 매수 사이드카 발동코스피 반도체가 무너지는 동안 코스닥은 오전 10시 28분 매수 사이드카(프로그램 매수호가 5분간 효력정지)가 발동될 만큼 급등했다. 그간 반도체 랠리에서 소외됐던 로봇·제약바이오로 순환매가 확산된 결과로, 레인보우로보틱스 등 로봇주와 딥노이드·아티스트스튜디오 등 11개 종목이 상한가 수준까지 뛰었다. 주성엔지니어링·심텍 등 반도체 소부장도 대형주와 정반대로 강세를 보였다.국내 영향: 같은 날 한 시장에서 매도 압력이, 다른 시장에서 매수 사이드카가 나온 것은 자금이 시장을 떠난 것이 아니라 자리만 옮겼다는 신호다. 반도체 대형주의 조정이 지수 하락으로 보일 뿐 시장 내부의 위험선호는 유지되고 있다는 해석이 가능하다.출처
- 8/3 미국 정규장 (KST 8/3 밤~8/4 새벽)트럼프 '이란 협상 재개' — 호르무즈 리스크 프리미엄 붕괴에 유가·금리 동반 급락트럼프 대통령이 호르무즈 해협 개방을 위한 이란과의 협상이 진행된다고 밝히면서 그동안 유가에 얹혀 있던 지정학 프리미엄이 한꺼번에 빠졌다. 브렌트유가 7.0%, WTI가 5%대 급락했고 미 10년물 금리는 4.686%로 5.9bp 내렸다. 뉴욕 3대 지수는 일제히 상승해 다우는 사상 최고치를 경신했다.국내 영향: 유가 하락은 국내 수입물가·무역수지에 직접적인 호재이며, 원유를 전량 수입하는 한국은 대표적 수혜 시장이다. 다만 정유·조선·방산 등 중동 긴장 국면에서 재평가받던 업종은 반대로 프리미엄이 되돌려질 수 있어, 오늘 국내 장에서는 업종별 방향이 정반대로 갈릴 가능성이 크다.출처
- 8/3 미국 정규장아마존 시총 3조 달러 돌파 — 시장이 마침내 빅테크 AI 지출을 '비용'이 아닌 '투자'로 인정아마존이 4.58% 오르며 사상 최고가를 경신하고 시가총액 3조 달러를 넘어섰다. 메타(+6.02%)와 알파벳(+4.88%)이 이끈 커뮤니케이션 서비스 업종은 4% 급등했고, 마이크로소프트는 26년 만의 최장 랠리로 연초 이후 손실을 모두 지웠다. 앤디 재시 CEO가 대규모 AI 지출의 장기 회수 경로를 구체적으로 설명한 것이 인식 전환의 계기가 됐다는 평가가 나왔다.국내 영향: AI capex를 둘러싼 시장의 불신이 걷히는 흐름은 HBM·D램 수요의 최종 고객이 여전히 견고하다는 뜻이어서 삼성전자·SK하이닉스에 우호적이다. 다만 CNBC는 빅테크가 보유한 앤스로픽·오픈AI 지분 평가이익이 실적을 부풀리고 있다고 지적했고, 에버코어는 'AI 투자 맹신 금물'을 경고해 낙관 일변도로 읽기에는 이르다.출처
- 8/3 미국 정규장 개장 전후미 7월 제조업 4년 만의 최강 확장, 그런데 물가 코멘트는 '팬데믹 때보다 나쁘다'7월 미국 제조업 활동이 4년여 만에 가장 빠른 속도로 확장한 것으로 나타났지만, 조사에 담긴 구매관리자들의 인플레이션 관련 코멘트는 팬데믹 시기보다도 부정적이었다. 경기는 강한데 비용 압력이 살아 있는 조합으로, 연준의 금리 인하 경로에 대한 압박이 커졌다는 해석이 뒤따랐다. 30조 달러 규모 미 국채시장에서는 금리 상승에 베팅하는 변동성이 다시 높아지고 있다.국내 영향: 이날 금리 하락은 지정학 완화에 따른 일시적 요인이 커서 추세 반전으로 보기 어렵다. 금리가 다시 튀면 성장주 밸류에이션과 원/달러 환율에 동시에 부담이 되므로, 국내 투자자 입장에서는 이번 주 발표될 미 물가 지표가 유가 하락 효과를 상쇄할지가 관건이다.출처
- 8/3 재정경제부 세제발전심의위원회2026 세제개편안 — '생산적금융 ISA' 신설로 국내주식 이자·배당 전액 비과세정부는 국내 주식과 국내 주식형 펀드에 장기 투자할 경우 이자·배당소득을 전액 비과세하는 '생산적금융 ISA'를 신설한다고 발표했다. 납입 한도는 연 2,000만원·총 2억원, 납입 기간은 10년이며 금융소득종합과세자는 제외된다. 청년형 ISA 가입자는 비과세에 더해 납입액의 10%를 소득공제받는다. 반면 야권에서는 기존 ISA의 계약 구조가 불리하게 바뀌었다며 '개악'이라는 비판을 제기했다.국내 영향: 국내 증시로의 장기 자금 유입을 겨냥한 세제라는 점에서 수급 측면의 중장기 호재다. 어제는 반도체 급락에 완전히 묻혔지만, 배당수익률이 높은 금융·통신·지주 등 인컴 자산의 상대 매력을 구조적으로 끌어올리는 재료여서 시차를 두고 반영될 여지가 있다.출처
- 8/4 오전 국가데이터처 발표한국 7월 소비자물가 2.8% — 석 달 만에 2%대 복귀7월 소비자물가지수가 전년 동월 대비 2.8% 올라 4월 이후 석 달 만에 2%대로 내려왔다. 정부의 역대 최대 규모 할인지원 등 민생물가 안정대책과 석유류 상승률 둔화가 함께 작용한 결과다. 지수는 119.77(2020년=100)을 기록했다.국내 영향: 물가 둔화는 한국은행의 정책 여력을 넓혀 금리 민감 업종과 내수주에 우호적이다. 다만 8월 이후에는 중동 긴장 완화로 국제유가가 급락한 효과가 시차를 두고 반영되므로, 물가 하향 흐름이 이어질지는 환율이 이를 얼마나 상쇄하느냐에 달려 있다.출처
향후 일정 · 부동산 · 관전 포인트
향후 일정
- 백악관, AI 기업 대상 신규 모델 평가 프레임워크 회의8/4(현지시간 화요일)
- 스페이스X 상장 후 첫 실적 발표8월 초
- 네이버 2026년 2분기 실적 발표8월 초
- 미·이란 호르무즈 협상 진행 상황진행 중
부동산 (수도권)
- 반도체 업은 동탄 집값 폭주…일주일 새 2% 넘게 급등
- 규제 그물 밖 동탄·구리 '불기둥'…전세난·세제개편까지 3중 파고
- 7월 전국 아파트 1.4만 가구 입주…수도권이 64% 차지
- 하반기 세제개편이 최대 변수…장특공 축소·공정가액비율 조정 검토
- 재개발 대안 부상…민간 도심복합개발·소규모 정비 활기