총평
휴장 사흘은 짧지 않았다. 8월 15일 광복절이 토요일이라 월요일인 17일이 대체공휴일로 지정되면서 코스피와 코스닥, 채권시장까지 전부 문을 닫았고, 국내 투자자가 마지막으로 본 화면은 8월 14일 금요일 오후 3시 30분에서 멈춰 있다. 그 화면 속 코스피는 6,977.94로 2.42% 오른 채였다. 외국인이 대규모 순매수로 5거래일 연속 상승을 만들었고 장중에는 7,000선을 잠시 되찾기도 했다.
문제는 그 사흘 사이 바깥에서 서로 반대 방향의 일이 동시에 벌어졌다는 점이다. 일론 머스크가 메모리를 AI 인프라의 결정적 제약으로 지목한 뒤 미국 메모리 종목들이 한꺼번에 뛰었고 필라델피아반도체지수는 1.6% 올랐다. 같은 날 미·이란 휴전 각서가 만료되면서 브렌트유는 배럴당 90달러대로 돌아갔고 미 국채 30년물 금리는 5.31%로 19년 만의 최고치를 찍었다. 결과적으로 나스닥은 0.32%, 스탠더드앤드푸어스 500은 0.52%, 다우존스는 0.51% 내렸다. 반도체는 오르고 지수는 빠진 하루였다는 뜻이다. 오늘 서울은 이 두 가지를 한 번에 소화해야 한다.
지수·매크로 심층
촉매부터 정리하면 두 갈래다. 하나는 미·이란 60일 휴전 양해각서 만료다. 트럼프 대통령이 연장 의사가 없다고 못박았고 이란 매체가 유조선 억류를 보도하면서 호르무즈 해협 공급 차질 우려가 되살아났다. 다른 하나는 그 유가 상승이 곧바로 금리로 옮겨붙은 경로다. 유가가 오르면 기대 인플레이션이 올라가고, 그 부담은 만기가 긴 채권부터 때린다. 30년물 금리가 5.31%로 2007년 6월 이후 최고치까지 오른 배경에는 재정적자 확대와 AI 투자 재원 조달을 위한 대규모 회사채 발행 경쟁이라는 구조적 요인도 함께 깔려 있다. 미 국채를 추종하는 대표 ETF가 2004년 이후 최저 수준까지 밀렸다는 소식은 이 압력이 일시적 변동이 아니라는 방증이다.
여기서 흔한 해석 하나를 의심할 필요가 있다. 장기금리가 오르면 할인율이 올라 성장주가 밀린다는 논리는 교과서적으로 옳지만, 어젯밤 실제 장부는 그렇게 찍히지 않았다. 소프트웨어와 서비스는 밀렸는데 반도체는 올랐다. 즉 이번 장세에서 금리는 시장 전체를 균일하게 누르는 변수가 아니라, 실적 가시성이 낮은 곳만 골라 누르는 선별 변수로 작동하고 있다. 메모리는 반대편에 서 있다. 마이크론 경영진이 디램과 낸드 수요가 공급을 크게 웃도는 상황이 2027년 이후까지 이어진다고 밝혔고 고객사들이 전력이나 데이터센터 용량보다 디램을 우선 제약으로 지목하기 시작했다. 가격이 오르는 이유가 기대가 아니라 수급이라면 할인율 논쟁은 힘을 잃는다.
국내로 옮겨오면 이 구도가 그대로 재현될 공산이 크다. 코스피 시가총액 상위를 반도체 두 종목이 차지하는 구조라 메모리 강세는 지수를 떠받치고, 유가와 장기금리는 그 아래 나머지 업종을 누른다. 정유와 조선, 방산은 유가 쪽에서 별도의 상승 논리를 갖는 반면 항공과 화학, 플랫폼 성장주는 양쪽에서 불리하다. 다만 반론도 분명히 적어 둔다. 첫째, 미국 7월 소매판매가 1년 2개월 만에 최대 폭으로 줄었고 8월 미시간대 소비심리 예비치가 51.0으로 급락했다. 물가 압력과 수요 둔화가 동시에 진행되면 반도체 사이클도 결국 최종 수요에 붙잡힌다. 둘째, 한국은 원유를 전량 수입하는 나라이고 원/달러 환율은 여전히 1,400원대 중반이다. 유가 90달러가 몇 주 이상 굳어지면 무역수지와 물가를 통해 지수 전체의 체력을 갉아먹는다. 무디스가 반도체 모멘텀을 근거로 한국 성장률 전망을 올렸다는 소식은 반가운 동시에, 이 나라 성장의 상당 부분이 단일 업종에 걸려 있다는 취약성을 같은 문장으로 말해 준다.
| 지수 | 종가 | 등락 | 등락률 | 거래대금 |
|---|---|---|---|---|
| 코스피 | 6,977.94 | ▲ 164.60 | +2.42% | 27.2조 |
| 코스닥 | 864.65 | ▲ 3.28 | +0.38% | 7.6조 |
| 코스피200 | 1,098.18 | ▲ 26.94 | +2.51% | 24.3조 |
| 지수 | 종가 | 등락률 |
|---|---|---|
| 나스닥 | 26,644.91 | -0.32% |
| S&P 500 | 7,745.06 | -0.52% |
| 다우존스 | 53,459.78 | -0.51% |
| 닛케이225 | 68,713.80 | +0.59% |
| 상하이종합 | 3,927.18 | +0.01% |
| VIX(변동성) | 15.19 | +6.60% |
| 한국 ETF(EWY·미국상장) | 185.10 | +2.98% |
| 항목 | 시세 | 등락률 |
|---|---|---|
| 원/달러 환율 | 1,416.39 | +0.07% |
| 금 | 4,471.30 | +2.08% |
| WTI 원유 | 85.06 | +3.23% |
| 코인 | 시세(USD) | 등락률 |
|---|---|---|
| 비트코인 | 64,240.22 | +2.26% |
| 이더리움 | 1,902.76 | +1.54% |
섹터 전광판
거래대금이 많은 업종부터. 색이 짙을수록 등락 폭이 크다.
주도주 · 신호주
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 삼성전자 | 005930 | 밤사이 미국에서 머스크의 메모리 병목 발언을 계기로 마이크론과 샌디스크 등 메모리 체인이 일제히 올랐고 필라델피아반도체지수도 상승했다. 디램과 낸드의 공급 부족이 2027년 이후까지 이어진다는 업계 코멘트가 함께 나온 만큼 메모리 가격 논리는 그대로 삼성전자 실적 기대에 연결된다. 직전 거래일에도 외국인 순매수 속에 상승 마감해 흐름의 연속성이 있고, 사흘 공백 동안 쌓인 해외 재료를 오늘 한 번에 반영해야 한다는 점에서 지수 방향을 좌우할 1순위 종목이다. | 출처 |
| SK하이닉스 | 000660 | 밤사이 메모리 랠리의 순수 수혜 축이다. 마이크론이 다시 1,000달러선 위로 올라섰고 샌디스크와 웨스턴디지털이 큰 폭으로 뛰었는데, 이는 국내에서 HBM 점유율이 가장 높은 SK하이닉스에 직접 대응된다. 차세대 루빈 플랫폼용 HBM4에서 압도적 점유율이 예상된다는 시각이 유지되는 가운데 8월 초 급락 이후 반등 궤도에 있어, 오늘 갭 상승 출발 시 지수 기여도가 가장 클 종목이다. | 출처 |
| 한미반도체 | 042700 | 메모리 수급 논리가 가격에서 설비 투자로 넘어갈 때 가장 먼저 반응하는 장비주다. 밤사이 미국에서 메모리 수요가 공급을 크게 웃돈다는 발언이 반복되며 증설 기대가 강화됐고, TC본더는 HBM 생산능력 확대의 병목 장비여서 파급 경로가 짧다. 다만 선행 이익 기대가 이미 상당 부분 주가에 반영돼 있어 실제 수주 확인 전까지는 변동성이 크다는 점을 함께 봐야 한다. | 출처 |
| 에쓰오일 | 010950 | 미·이란 휴전 각서가 만료되고 호르무즈 유조선 억류 보도가 나오면서 브렌트유가 배럴당 90달러대로 다시 올라섰다. 순수 정유 비중이 높아 재고 평가이익과 정제마진 개선을 가장 직접적으로 받는 구조이며, 국내 증시가 사흘간 이 재료를 전혀 반영하지 못했다는 점에서 오늘 시가부터 갭이 벌어질 여지가 있다. | 출처 |
| 한화오션 | 042660 | 호르무즈 해협 긴장이 다시 부각되면 원유 운반선과 LNG 운반선 운임 및 발주 기대가 함께 살아나는 종목이다. 방산과 상선 건조 역량을 동시에 보유해 중동 안보 헤드라인이 나올 때 두 갈래로 반응해 왔고, 올해 외국인 순매수가 집중된 이력도 있어 재개장 첫날 수급이 몰릴 후보로 본다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 마이크론 | MU | 밤사이 상승으로 7월 하순 이후 처음 1,000달러선을 회복했다. 최고경영자가 디램과 낸드 수요가 공급을 크게 웃도는 상황이 2027년 이후까지 이어진다고 밝혔고 고객사들이 전력이나 데이터센터 용량보다 디램을 가장 큰 제약으로 지목하기 시작했다는 점이 근거다. 국내 반도체의 방향타 역할을 하므로 오늘도 국내 장중 참고 지표로 유효하다. | 출처 |
| 샌디스크 | SNDK | 밤사이 메모리 랠리의 선두였다. 8월 13일 인베스터데이에서 2028년부터 2030년까지 두 자릿수 중후반 매출 성장과 80% 수준의 매출총이익률을 목표로 제시했고, 고대역폭 플래시와 BiCS10 QLC를 AI 워크로드용으로 앞세웠다. 낸드 축의 가격 논리를 대표하는 종목이라 국내 낸드 및 후공정 밸류체인의 오늘 강도를 가늠하는 기준이 된다. | 출처 |
| 엔비디아 | NVDA | 오하이오 오픈AI 데이터센터에 최대 1,050억 달러를 뒷받침하기로 했다는 발표가 나왔고, 고객 지원 확대가 우려보다 위험하지 않으며 자금 조달 구조가 개선됐다는 분석이 함께 제기됐다. 다만 이 대형 재료에도 주가는 사실상 제자리에 머물러, 오늘 시장이 AI 인프라 뉴스를 어디까지 호재로 받아들이는지 판별하는 시금석이 된다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 셰브론 | CVX | 3대 지수가 모두 밀린 가운데 에너지 업종은 유가 급등을 타고 강세를 보였다. 미·이란 협상 교착이 단기간에 풀릴 기미가 없어 공급 프리미엄이 유지되는 국면이며, 다우 구성 종목 중 유가 상승을 실적으로 직접 환산하는 대표 종목이다. 오늘 국내 정유주 강도를 예상할 때 함께 참고할 지표다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| LG전자 | 066570 | 직전 거래일 큰 폭으로 올라 사흘 만의 재개장에서 흐름이 이어질지 꺾일지가 갈리는 자리다. 상승 동력이 밤사이 해외 재료가 아니라 실적 개선과 구독 및 D2C 신사업, 펀드 자금 유입 같은 국내 요인이라, 오늘 반도체 쏠림이 강해질 경우 오히려 수급이 빠져나갈 수 있는 되돌림 후보로도 함께 봐야 한다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 테크윙 | 089030 | 밤사이 메모리 호재는 대형주가 먼저 받지만, 증설 기대가 확인되면 검사와 테스트 장비로 이연 반응이 나타나는 경우가 많다. HBM 테스트 핸들러 수요와 직결되는 구조여서 대형 반도체가 갭 상승 후 눌릴 때 순환매가 유입될 후보로 본다. 다만 코스닥 소부장은 대형주 대비 되돌림 폭도 크다는 점을 감안해야 한다. | 출처 |
| 하나마이크론 | 067310 | 메모리 후공정 패키징과 테스트를 담당해 디램과 낸드 출하 확대의 직접 수혜 경로에 있다. 밤사이 낸드 진영이 특히 강하게 올랐기 때문에 낸드 노출도가 있는 후공정 업체로 관심이 번질 수 있다. 국내 장이 사흘 쉬는 동안 미국 낸드 체인이 크게 움직인 만큼 오늘 반영 여지가 남아 있다. | 출처 |
| 리노공업 | 058470 | 테스트 소켓 수요는 신규 칩 물량이 늘 때 함께 늘어난다. 밤사이 AI 메모리와 반도체 전반의 자본지출 신뢰가 회복되는 흐름이 확인되면서 코스닥 반도체 소부장 대표주로 자금이 돌아올 여지가 생겼다. 대형주 갭 상승 이후 후속 매수가 어디로 흐르는지 볼 때 우선 확인할 종목이다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 웨스턴디지털 | WDC | 밤사이 메모리 랠리에서 샌디스크 다음으로 크게 오른 종목이다. AI 데이터센터의 저장장치 병목이 부각되면서 낸드와 하드디스크 진영이 함께 재평가받는 국면이며, 국내 낸드 밸류체인이 오늘 얼마나 따라갈지를 가늠하는 선행 지표로 유용하다. | 출처 |
| 시게이트 | STX | AI 데이터센터의 대용량 저장 수요를 받으며 올해 상승 폭이 이미 매우 컸던 종목이라, 밤사이 메모리 강세가 이어질 때 추격 매수가 붙는지 아니면 차익 실현이 나오는지가 AI 저장장치 테마 전체의 온도를 보여준다. 국내 관련주 접근 시 과열 판단의 기준선으로 쓸 만하다. | 출처 |
| 종목 | 코드 | 코멘트 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 홈디포 | HD | 밤사이 30년물 금리가 19년 만의 최고치로 뛰면서 모기지와 리모델링 수요에 대한 우려가 커진 상태에서 오늘 미국 개장 전 분기 실적을 내놓는다. 결과와 가이던스는 금리 상승이 실물 소비로 전이됐는지 판별하는 첫 확인 지점이며, 국내 건자재와 소비 관련주의 심리에도 시차를 두고 영향을 준다. | 출처 |
| 월마트 | WMT | 7월 소매판매가 1년 2개월 만에 최대 폭으로 줄고 8월 미시간대 소비심리 예비치가 크게 떨어진 뒤 맞는 실적이라 무게가 다르다. 8월 20일 발표까지 소비 체력 논쟁이 이어지며 미국 임의소비재 전반의 방향을 잡아줄 종목이고, 국내 대미 소비재 수출주에도 간접 신호가 된다. | 출처 |
관심 종목
| 종목 | 코드 | 종가 | 등락률 | 추세 |
|---|---|---|---|---|
| 엔비디아 | NVDA | 225.01 | -0.07% | 정배열 |
| 마이크론 | MU | 1,011.75 | +4.13% | 혼조 |
| 네이버 | 035420.KS | 228,000.00 | +0.66% | 혼조 |
| LG전자 | 066570.KS | 215,000.00 | +4.12% | 혼조 |
| 삼성전자 | 005930.KS | 274,500.00 | +2.43% | 혼조 |
| 금호타이어 | 073240.KS | 8,140.00 | +0.00% | 정배열 |
매매 인사이트















경제 이슈
- 8월 14일 발언, 8월 17일 미국 정규장에서 본격 반영머스크의 메모리 병목 발언이 불붙인 AI 메모리 랠리 — 필라델피아반도체지수 상승일론 머스크가 스페이스X 실적 컨퍼런스콜과 소셜미디어 게시글에서 메모리를 AI 인프라 확장의 결정적 제약으로 지목했다. 메모리 공급은 연 20% 남짓 늘어나는데 수요는 연 200% 이상 증가한다는 취지의 발언이었다. 여기에 샌디스크의 8월 13일 인베스터데이와 증권가의 목표주가 상향이 겹치며 메모리 체인이 한꺼번에 움직였고, 마이크론 최고경영자가 디램과 낸드의 수급 불균형이 2027년 이후까지 이어질 것이라고 언급한 점도 근거로 쓰였다.국내 영향: 밤사이 촉매 가운데 국내 전이력이 가장 큰 건이다. 코스피 시가총액 상위를 삼성전자와 SK하이닉스가 차지하는 구조상 필라델피아반도체지수와 메모리 개별주 강세는 오늘 국내 반도체 대형주와 HBM 후공정, 검사 장비 밸류체인으로 곧장 이어질 가능성이 높다. 미국 상장 한국 ETF가 미국 3대 지수 하락에도 크게 오른 것 역시 같은 경로로 설명된다.출처
- 8월 17일 현지시간, 한국시간 8월 17일 밤부터 18일 새벽미·이란 60일 휴전 각서 만료 — 국제유가 브렌트 90달러대 재진입지난 6월 체결된 미·이란 60일 휴전 양해각서가 17일 만료됐고 트럼프 대통령은 연장 의사가 없다고 못박았다. 이란 측은 외교가 실패하면 공격으로 전환하겠다는 취지로 맞섰고, 이란 매체가 유조선 억류를 보도하면서 호르무즈 해협 공급 차질 우려가 되살아났다. 브렌트유는 전 거래일 대비 2.7% 오른 배럴당 90.87달러로 마감했다고 보도됐다.국내 영향: 원유를 전량 수입하는 한국에는 이중 부담이다. 정유와 조선, 방산은 수혜 논리가 서지만 항공, 화학, 운송 등 유가를 원가로 쓰는 업종과 원/달러 환율에는 압력이다. 밤사이 코스피200 야간선물이 미국 개장 직후 고점을 찍고 자정 무렵부터 급락한 구간이 유가와 장기금리가 동시에 튄 시간대와 겹친다.출처
- 8월 17일 미국 정규장미 국채 30년물 금리 5.31% — 2007년 6월 이후 19년 만의 최고유가 상승이 인플레이션 기대를 자극하면서 초장기물 금리가 급등했다. 30년물은 5.31%로 2007년 6월 이후 최고 수준을 기록했고 10년물도 4.695%에서 4.725%로 올랐다. 재정적자 확대와 AI 투자 재원 조달을 위한 대규모 회사채 발행 경쟁이 장기물 수급을 계속 압박하는 구조적 배경으로 지목된다. 미 국채 추종 대표 ETF가 2004년 이후 최저 수준까지 밀렸다는 보도도 나왔다.국내 영향: 할인율 상승은 고밸류 성장주 전반에 불리하다. 다만 이날 소프트웨어와 서비스는 밀린 반면 반도체는 올라, 금리가 곧 기술주 하락이라는 단선 논리가 이번엔 통하지 않았다. 국내에서도 오늘 실적과 수급이 확인되는 반도체와, 금리 민감도가 높은 플랫폼 및 성장주가 다른 흐름을 보일 여지가 크다.출처
- 8월 17일 현지시간 발표엔비디아, 오하이오 오픈AI 데이터센터에 최대 1,050억 달러 보증엔비디아가 오픈AI가 임차할 오하이오 대형 데이터센터 캠퍼스에 최대 1,050억 달러 규모의 자금을 뒷받침하기로 했다. 오픈AI가 프로젝트에서 이탈하고 대체 임차인을 찾지 못할 경우 완공된 자산의 가치 격차를 엔비디아가 메우는 구조이며 가동은 2028년부터로 예상된다. 같은 날 앤스로픽의 연환산 매출이 7월 기준 650억 달러 수준으로 1년 만에 약 7배 늘었다는 소식도 전해졌다.국내 영향: AI 자본지출 사이클이 꺾이지 않았다는 신호로 국내 HBM과 데이터센터 전력, 냉각, 기판 밸류체인에 긍정적이다. 다만 엔비디아 주가가 이 발표에도 사실상 보합에 그친 점은 시장이 칩 제조사가 고객의 자산 리스크를 떠안는 구조를 양가적으로 본다는 뜻이어서, 호재를 일방향으로 해석하지 않는 게 안전하다.출처
- 지난주 발표, 8월 17일 시장에서 재부각미국 소비 체력 경고음 — 7월 소매판매 감소, 미시간대 소비심리 급락7월 소매판매가 전월 대비 0.6% 줄어 1년 2개월 만에 가장 큰 폭으로 감소했고, 8월 미시간대 소비자심리지수 예비치는 51.0으로 전월보다 7.6% 떨어졌다. 이런 상태에서 유가가 다시 오르자 시장은 경기 둔화와 물가 압력이 동시에 진행되는 조합을 경계하기 시작했다. 이번 주 홈디포, 타깃, 로우스, 월마트 실적이 소비 체력을 가늠할 시험대로 꼽힌다.국내 영향: 미국 소비가 흔들리면 국내 소비재 수출과 유통, 화장품, 음식료 관련주에 부담이 간다. 동시에 경기 둔화가 확인될수록 금리 인하 기대가 살아나 성장주에는 완충이 될 수 있어, 지표 하나로 방향을 단정하기보다 이번 주 유통 실적의 가이던스를 확인하는 편이 낫다.출처
- 8월 17일 휴장, 8월 18일 오전 9시 정규장 재개국내 증시 사흘 만에 재개장 — 8월 17일 광복절 대체공휴일 전면 휴장2026년 광복절이 토요일이라 다음 평일인 8월 17일 월요일이 대체공휴일로 지정됐고, 한국거래소 규정에 따라 코스피와 코스닥, 코넥스, 채권시장이 모두 휴장했다. 대체거래소 넥스트레이드의 프리마켓과 애프터마켓도 운영되지 않았다. 직전 거래일은 8월 14일 금요일이며 오늘이 사흘 만의 재개장이다.국내 영향: 국내 지수와 종목 수치가 모두 8월 14일에 멈춰 있는 반면 해외는 8월 17일까지 진행됐다. 오늘 국내 장은 금요일 이후 쌓인 해외 재료를 한 번에 반영해야 하므로 시가 변동성이 평소보다 커질 수 있고, 특히 개별 종목 간 편차가 지수 등락보다 훨씬 클 가능성이 높다.출처
- 8월 14일 국내 정규장8월 14일 코스피, 외국인 대규모 순매수로 5거래일 연속 상승직전 거래일 코스피는 외국인이 2조원대 중반을 순매수하며 5거래일 연속 올랐고 장중 7,000선을 회복하기도 했다. 시가총액 상위에서 SK하이닉스와 삼성전자가 함께 강세를 보였다. 미국 7월 생산자물가가 시장 예상을 밑돌아 물가 부담이 덜어진 점이 위험자산 선호를 지지한 배경으로 꼽혔다.국내 영향: 외국인 매수의 연속성이 오늘의 핵심 확인 사항이다. 사흘 공백 사이 유가와 장기금리가 튄 만큼, 재개장 첫날 외국인이 반도체 중심 순매수를 이어가는지 아니면 차익 실현으로 돌아서는지가 지수 방향을 가른다.출처
- 8월 17일 국내 보도무디스, 한국 성장률 전망 상향 — 반도체 모멘텀을 근거로무디스가 반도체 호황이 내년 중반까지 이어질 것으로 보며 한국 성장률 전망을 상향했다는 보도가 나왔다. 반도체 중심의 성장 모멘텀이 견조하고 수출이 매월 최대치를 경신하는 흐름이 근거로 제시됐다. 앞서 무디스는 올해 한국 성장률 전망을 2.6%에서 2.9%로 올린 바 있다.국내 영향: 국내 증시의 반도체 쏠림을 정당화하는 거시 근거로 작동한다. 다만 성장률 상향의 원천이 사실상 단일 업종이라는 뜻이기도 해서, 메모리 사이클이 흔들리면 지수 전체가 함께 흔들리는 구조적 취약성을 함께 봐야 한다.출처
향후 일정 · 부동산 · 관전 포인트
향후 일정
- 홈디포 분기 실적 발표8월 18일 미국 개장 전
- 타깃, 로우스 실적 및 7월 FOMC 의사록 공개8월 19일
- 월마트 분기 실적 발표8월 20일 미국 개장 전
- 미국의 캐나다산 제품 50% 신규 관세 발효 시한8월 19일 전후
- 잭슨홀 경제정책 심포지엄8월 27일부터 29일, 한국시간 8월 28일부터 30일
- 미·이란 휴전 각서 만료 후 협상 국면상시
부동산 (수도권)
- 반도체 업은 동탄 집값 폭주…일주일 새 2% 넘게 급등
- 규제 그물 밖 동탄·구리 '불기둥'…전세난·세제개편까지 3중 파고
- 7월 전국 아파트 1.4만 가구 입주…수도권이 64% 차지
- 하반기 세제개편이 최대 변수…장특공 축소·공정가액비율 조정 검토
- 재개발 대안 부상…민간 도심복합개발·소규모 정비 활기